Declaração de Operações Imobiliárias 2025: regras, prazos e penalidades

Empresas e pessoas físicas que realizam transações imobiliárias devem estar atentas às obrigações tributárias associadas à aquisição ou alienação de imóveis. Entre essas exigências, destaca-se a Declaração de Operações Imobiliárias (DOI), documento essencial para o monitoramento de transações pelo Fisco e outras instâncias governamentais.

O que é a DOI e qual sua finalidade?

A DOI é uma declaração obrigatória exigida pela Receita Federal para registrar e validar informações sobre transações imobiliárias realizadas no Brasil. O documento tem como objetivo garantir transparência e fiscalização sobre a compra, venda, doação, permuta e qualquer outra forma de transferência de bens imóveis.

A obrigatoriedade da declaração se aplica tanto a pessoas físicas quanto a pessoas jurídicas, independentemente do valor da operação. Todos os registros e averbações de imóveis em cartórios devem ser informados por meio do DOI, garantindo a legalidade e a regularização tributária da transação.

Quem deve apresentar a DOI?

A responsabilidade pela transmissão da DOI recai sobre os cartórios que formalizam as transações, como:

• Cartório de Notas: quando há lavratura de escritura pública referente à alienação de imóveis;
• Cartório de Registro de Imóveis: no caso de transferências registradas, independentemente da natureza da transação;
• Cartório de Registro de Títulos e Documentos: quando a transação ocorre por contrato particular entre comprador e vendedor.

A DOI deve ser elaborada para cada imóvel negociado. Caso uma mesma pessoa realize múltiplas operações, cada propriedade envolvida deve ter sua própria declaração.

Procedimento para transmissão da DOI

A declaração é enviada eletronicamente à Receita Federal por meio do sistema DOI-Web. Todos os cartórios devem possuir certificado digital para assinar eletronicamente e encaminhar os dados. O envio ocorre após o preenchimento do formulário, contendo informações como:

• Identificação das partes envolvidas (CPF ou CNPJ) ;
• Documentação que comprove a transação, como contrato de compra e venda;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Escritura pública (quando aplicável);
• Comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Valor e condições de pagamento da operação.

Após a transmissão, o contribuinte pode acompanhar o processamento pelo sistema da Receita Federal.

Prazo para entrega da DOI em 2025

O prazo para entrega da DOI em 2025 é até o último dia útil do mês subsequente ao da realização da transação. Se uma aquisição ou alienação foi efetuada em 10 de fevereiro de 2025, a declaração correspondente deve ser enviada até 31 de março de 2025.

O sistema DOI-Web opera 24 horas por dia, permitindo o envio da declaração a qualquer momento antes do fim do prazo.

Penalidades por atraso ou erro na DOI

O descumprimento do prazo ou o envio de informações incorretas pode resultar em penalidades aplicadas pela Receita Federal. As multas são calculadas com base na gravidade da infração:

• Atraso na entrega: multa de 0,1% ao mês sobre o valor da operação, limitada a 1% do valor total, com penalidade mínima de R$ 20;
• Erro ou omissão de informação: multa de R$ 50 por dado inexato ou incompleto;
• Redução da multa: a penalidade pode ser reduzida em 50% se a declaração for corrigida antes da notificação da Receita, e em 75% se a regularização ocorrer dentro do prazo da intimação.

A DOI é um instrumento essencial para a regularização de transações imobiliárias no Brasil, garantindo transparência e conformidade fiscal. 

Empresas e pessoas físicas devem cumprir essa obrigação dentro do prazo para evitar penalidades e garantir a regularidade da operação junto à Receita Federal. 

O acompanhamento das regras e o planejamento adequado são fundamentais para evitar problemas fiscais e assegurar que as transações sejam registradas corretamente.